头部跨境电商狂揽超六成大湾区物流新增面积，5月关税大考怎样破局

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深圳坂田某电商产业园区。梁宝欣/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 深圳报道
比年来，随着跨境电商市场规模出现发作式增长态势，传统物流仓储市场的模式被重构，尤其是华南地区。第一寂静戴维斯指出，依附珠三角的供应链和交通根本办法，华南五城承接了浩繁来自国际商业企业的配送需求。2024年，跨境电商扩张继承推动华南高标仓租赁需求，出租率维持高位。

图源：第一寂静戴维斯
同时，第一寂静戴维斯在克日发布的《大湾区物流指数陈诉》中指出，2024年大湾区物流市场年度供应创394.0万平方米的汗青新高。年内，在全部新增供应中，有超60%的面积被头部跨境电商承租。
不外，近段时间，关税作为告急的政策变量，深度排泄于跨境电商全产业链条，华南物流地产范畴也深受其影响。
一位谋划亚马逊美国站点业务的跨境电商商家向《中原时报》记者透露，如今业务暂未受到影响，仍通过深圳宝安福永的物流服务商，采取一件代发模式将商品运送至美国市场，大概干系影响得比及5月尾才显现出来。
第一寂静戴维斯表现，未来，大湾区物流市场利钝交错。商业摩擦升级、关税上涨等外部打击将导致市场增长承压，但另一方面，政策鼓励下内需的增长或可适度缓解部分下行压力，而在供应端对市场实行精准调控将对大湾区物流租赁及投资市场的平衡发展至关告急。
佛山逾越香港，稳坐物流存量榜首
《大湾区物流指数陈诉》体现，2024年大湾区物流市场年度供应创394.0万平方米的汗青新高。制止2024年年底，地区总存量同比涨20.9%至2096.9万平方米。此中，随着整年98.4万平方米新增供应量的入市，佛山逾越香港，成为大湾区物流市场存量规模最大的都会。制止2024年底，佛山总存量到达396.2万平方米，较香港高3.3%。
第一寂静戴维斯深圳产业及物流地产服务部负责人王骏在担当《中原时报》记者采访时表现，佛山逾越香港成为大湾区物流市场存量最多数会，最重要的照旧市场自身供需关系的自我调解。由于跨境电商发作式的增长，出于对自身堆栈选址的思量，这一地区变成了跨境电商在堆栈选址上最为倾向组建仓群，方便从堆栈接驳白云机场的地区，动员了本地区的堆栈建立以及未来新增供应量的大幅度提升。
同时，记者克日实地走访深圳多个电商园区，浩繁扎根深圳的跨境商家向记者表现，深圳宝安福永是当地跨境物流服务的会合地。该地区依附相近机场与船埠的地理上风，极大地便利了货品运输；加之相对低廉的房租本钱，成为浩繁跨境商家寻求物流服务的首选之地。
进一步细看，大湾区的物流地产市场分为广佛肇（广州、佛山、肇庆）、深莞惠（深圳、东莞、惠州）、珠中江（珠海、中山、江门）及香港四个子市场。此中，广佛肇都会板块于2024年度供应面积达175.5万平方米，在大湾区总供应中的占比超四成，为2024年地区供应的重要泉源。

而自2022年起，大湾区物流市场存量规模也连续三年以30%以上高增速加快扩张。2022—2024年间，大湾区年均供应达291.0万平方米，较2019—2021年均程度高140.8%。
根据第一寂静戴维斯数据，2024年大湾区物流地产市场出现供需布局显着变革：整年地区净吸纳量同比下滑8.3%，降至268.8万平方米；在新增供应创汗青新高的配景下，均匀空置率攀升5.3个百分点。只管市局面对布局性压力，但跨境电商行业的连续扩容为市场注入信心，行业租赁感情仍保持审慎乐观。
数据体现，自2019年末起，跨境电商已成为大湾区物流仓储市场去化的核心驱动力。2024年新增供应中，Temu、Shein、AliExpress、TikTokShop等“中国跨境电商四小龙”承租面积占比高达67.3%，充实彰显该行业在地区市场需求中的主导职位。
在租户布局层面，跨境电商企业的市场影响力连续扩大：制止2024年底，其在大湾区团体租户组合中的占比匀积至49.4%，较2019年大幅提升45.9个百分点。受需求拉动，2024年大湾区物流租金指数同比上涨2.7%，本地都会租金涨幅区间达0.4%—4.7%。
陪同跨境电商租户占比快速提升，传统物流租户（如制造业企业物流部分）是否面对挤出效应成为行业关注核心。
王骏以为并不存在挤出效应。起首，从租金竞争力来看，传统物盛行业在堆栈租赁上的出价本事相较于跨境电商来说，偶然大概会更高。其次，业主基于分散谋划风险，增长谋划利润的角度也渴望有更多元化的租户构成。别的，大湾区市场尤其是广佛肇市场未来尚有着极其可观的供应量，无论是为传统租户照旧电商类客户提供面积，都是相对富足的。
关税下大湾区物流地产变局
根据第一寂静戴维斯的推测，大湾区物流市场规模将连续扩张。未来三年，地区新增供应总量将达1350.3万平方米，推动总存量扩张64.4%。此中，包罗广州、深圳、佛山、惠州、江门在内的五个都会将于2025年迎来五年供应高峰，进一步推升地区年度供应至612.4万平方米的又一新高。基于此，至2025年底，大湾区物流市场总存量预期将达2709.3万平方米，同比增长29.2%。
同时，广佛肇仍将是未来三年新增供应的重要泉源，预计有63.8%新增供应将源自该都会板块。此中，佛山和广州的年均新增供应将分别达156.0万平方米和102.3万平方米。
陪同2024年市场供给规模攀升及未来预期增量显着，佛山物流地产市场是否存在发展过热风险、是否对电商企业形成过分依靠，这些题目亟待探究。
“我们确实看到该地区在堆栈面积上增量显着，在堆栈的建立上增速显着，但现阶段我们仍旧在关注市场的变革，现阶段由于空置率相对在一个稳固公道的范围，以是是否存在过热仍然有待观察。从客户群体上来说，该地区新供应量大部分被电商企业消化，这是一个广泛究竟，但我更倾向于这是一种市场的自我调解以及根据经济发展而不绝更换租户范例的一种自然规律。”王骏说道。
王骏还表现，如今，由于前期国家补贴的动员，看到很多国内电商的城际配送物流客户在该地区有大面积的新增需求，以是不能简朴地认定佛山的市场太过于依靠电商企业。
值得留意的是，当前业内对美国加征关税对大湾区物流地产市场的匿伏影响尤为关注。海关总署数据体现，2024年上半年中国跨境电商出口额达1.25万亿元，此中对美国出口占比高达34.2%，位居出口目的地首位，显着高于英国（8.1%）、德国（6.2%）、法国（4.5%）等市场。
这也意味着，美国关税政策出现调解，将直接打击中国跨境电商对美出口业务，进而通过供应链传导机制，对大湾区物流地产的仓储需求、租金程度及租户布局产生连锁反应。
王骏表现，如今连合特朗普出台的加税政策，特别是对800美元以下小包裹征税即将在5月2日正式实行，也必要进一步去观察市场的抗性。同时国家接下去应该会有相应的政策和步调去刺激国内经济及消耗的发展和提速，这些都会促进城际配送，三方物流，高端制造业对高标仓面积的需求，未来必要关注的是这些客户是否可以或许代替大概共同跨境电商，成为该地区的租户主力。
克日，记者通过对多名深圳跨境电商商家的采访调研发现，美国关税加征政策的匿伏影响引发行业关注。部分跨境电商商家表现，出于本钱控制与风险分散思量，有谋划美国市场的商家操持将业务徐徐向欧洲、东南亚等新兴市场转移；与此同时，部分头部跨境电商企业（美区大卖）依附较强的供应链韧性和市场抗风险本事，对美国市场仍持审慎乐观态度，心态比力稳，谋划计谋暂未出现显着调解。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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