三年了，首支仓储物流类REITs“交卷” 跨境电商、新能源、新斲丧催生仓储物

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每经记者：赵雯琪 每经编辑：梁枭
三年前的2021年6月21日，首批9支公募REITs（房地产投资信托）正式登岸境内资源市场，开启了不动产投资信托基金这一巨大蓝海。作为上交所首支“仓储物流类”底子办法REITs，中金普洛斯REIT引发行业关注。
这两年来，物流地产出现出较强的抗周期本领，不乏京东物流、顺丰等巨头躬身入局。现在随着直播经济火热，跨境电贸易务进一步拓展，商户对物流供应链速率有了更高的要求，仓储物流也迎来新的需求高峰。
新的斲丧趋势给物流仓储带来了哪些变革，中国物流仓储尚有哪些新的需求空间？物流仓储范畴的公募REITs二级市场走向怎样？
克日，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪继承了包罗《逐日经济消息》记者在内的媒体线上采访。赵明琪体现，在现在市场大环境演变之下，斲丧行业的供应链需求趋势重要是整合、自动化和ESG。各人都始终坚信中国市场是有可为的，企业在做将来3到5年的战略调解和规划，提拔韧性，提拔服从，之后这个行业（仓储物流）会变得更加妥当。

赵明琪 图片泉源：企业供图
赵明琪进一步称，公募REITs在中国是一个新生事物，上市3年来，发展速率非常快。从原始权益人的角度来说，市场提供了一个非常好的运动性通道，并助力仓储物盛行业更好地发展。期盼公募REITs继承妥当发展，规模和市场化水平可以进一步提拔，信赖将来3年这个市场会更上一个台阶。

仓储物流筹谋妥当，能连续产生现金流

公募REITs在中国的发展履历了多个阶段。2021年，这一金融产物真正进入国内大众投资者的视野。2021年6月，包罗中金普洛斯REIT在内的国内首批公募REITs在沪深买卖业务所上市，代表了中国资源市场的进一步成熟和多元化。
有业内观点以为，仓储物流属于重资产行业，发行公募REITs可资助企业减轻自持资产带来的财务杠杆，收缩资金接纳周期，拓展融资渠道，形成良性投资循环。
数据体现，颠末2021年的首发和2022年的扩募，现在中金普洛斯REIT的基金份额到达了19.38亿份，底子办法项目扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，构筑面积合计约115.7万平方米。
根据4月19日中金普洛斯REIT发布的2024年一季度资产运营环境，中金普洛斯REIT在本年一季度实现总收入约1.19亿元，基金归并息税折旧摊销前利润（EBITDA）约7820万元，剔除公允代价变动损益影响后的底子办法项目EBITDA净利率68.86%；陈诉期实现可供分配金额约8884.01万元，告竣预期。
《逐日经济消息》记者相识到，自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额到达约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。
另一支仓储物流REITs嘉实京东仓储底子办法REIT发布的2024年第一季度陈诉体现，嘉实京东仓储底子办法REIT录得收入2645.58万元，净利润为683.83万元，该基金在陈诉期内实现了可供分配金额2003.74万元，并已举行了2023年度的第二次分红，实际分配金额为2520.99万元。
赵明琪以为，从投资人的角度来看，仓储物流是一个服务刚需的品类，其特点是具有穿越周期的稳固性，资产处于妥当的筹谋状态，就能产生较为连续、妥当的现金流。
中金公司研究部REITs实验小组负责人、分析师孙元祺则向《逐日经济消息》记者体现，到现在为止中国REITs的团体规模潜力还远远没有被开释，将来三年大概是一个利率环境较为友好的时段，以是这三年是团体规模的扩张预期比力高的阶段。总体来看，将来公募REITs市场是积极发展且有较大的潜力，发起各人高度关注该市场的发展。

跨境电商、新能源、新斲丧催生物流仓储新需求

从投资的角度，市场结构的变革和供需环境的变革带来了投资机遇，而普洛斯的投资机遇也来自这几年来的斲丧市场结构变革。
从收入环境看，中金普洛斯REIT的现金流泉源于底层资产租赁产生的租金及物业管理服务费，这两年来斲丧趋势的变革，跨境电商、直播电商的鼓起对物流仓储提出了更高的要求，这些也为普洛斯带来了新的业务机遇。
赵明琪提到，普洛斯中国团体有70%的仓储物流资产面积服务于斲丧和零售行业的客户，普洛斯作为资产投资与运营的企业，恒久观察和分析斲丧品及零售行业，此中重点关注社会斲丧品零售总额以及此中电商所占比例这两个数字。
公开数据体现，在已往10多年里，电商占社会斲丧品零售总额的比例逐年上升，到2023年底约占28%，此中平台电商约占70%。她指出，这个占比在已往5年间发生了非常大的变革，到场的电商平台企业也进一步分化。
平台电商高速发展，支持其业务的快递快运行业也在进一步增长。“对于快递快运行业来说，我们观察到的趋势第一个是量级仍旧在上升，第二个是整个底子网络已经稳固了，但网络结构在做调解和重塑。在快递快运行业快速发展的阶段，客户会举行多元化布点租仓，履历已往几年的发展，行业进入到稳步发展的阶段，这些企业开始针对恒久战略调解规划仓储网络结构。”赵明琪体现，这也意味着，将来快递快运行业对于仓储的需求还将进一步增长，同时对于仓储的专业性和规模也有了更高的要求。
除了传统电商之外，跨境电商这两年的发作增长也带来了仓储物流的需求增长，差别于其他电商平台，跨境电商对供应链时效性要求更高，这就必要堆栈不但间隔港口近，可以越日达，规模和标准也要到达肯定水平。

普洛斯青岛前湾港国际物流园 图片泉源：企业提供
赵明琪体现，在服务跨境电商企业租赁需求方面，普洛斯约莫占到40%～50%的份额，而且在5年之内预计会以更大的力度去支持这些企业发展。“这也会给我们的资产提供比力好的现金流回报，跨境电商比力会合在口岸类的都会，华南地区重要依托于三大空港，山东重要面向日韩市场，是很多跨境电商企业乐意聚集的地区。”赵明琪体现。
而在收支口贸易方面，赵明琪体现，从出口端来看，这两年常说的出口“新三样”——新能源汽车、锂电池和光伏产物也迎来了新的变革和需求。
“新能源汽车行业大概会从出口整车变成出口零部件，由于中国的生产本领和供应链本领非常强，以是先出口组装件，到了斲丧国再去做组装，这是有大概发生的一个趋势，我们也在一些品牌车的战略调解上看到了如许的新需求。不管是出口整车还是出口零部件，都有仓储需求，由于生产原质料是从差别的都会过来的，肯定会在港口附近必要堆栈用作集货。从集货再到装船、出境，对港口物流堆栈的需求会增长。”赵明琪体现。

斲丧行业供应链需求趋势：整合、自动化、ESG

可以看到，作为支持实体经济的告急底子办法，中国物流仓储行业一起陪伴中国经济发展，将连续深度服务生产制造型、生存斲丧型、收支口贸易三条供应链。不外随着斲丧结构的变革，仓储物流与客户的关系也不止于仓储租赁，更多在于根据市场环境共同探究战略规划，以贸易互助同伴的身份举行业务改造。
对此，赵明琪体现，在现在市场大环境演变之下，整合、自动化和ESG已经成为斲丧行业的重要供应链需求趋势。“各人都始终坚信中国市场是有可为的，企业在做将来3年到5年的战略调解和规划，提拔韧性，提拔服从，之后这个行业会变得更加妥当。”赵明琪体现。
以快递市场为例，赵明琪向《逐日经济消息》记者举例，迩来普洛斯和一些规模比力大的快递快运企业谈的都是整合性的需求。“比方在一个地区，本来有客户散租了十几、二十几个仓，现在出于进一步提拔服从的思量，那么就必要把这些地区性的点整合到一个大的仓，才可以大规模投入自动化装备，同时盼望租赁更稳固，租约至少是5年、10年，这是一大趋势。”赵明琪体现。
同样的趋势也发生在跨境电商范畴。赵明琪提到，跨境电商对仓储物流市场来说是一个新的品类，跨境电商“四小龙”是在已往两年之内快速发展起来的。高速发展的同时，已经有企业开始整合财产办法。因此她预计，这几家头部企业在将来三五年也会开始做仓储运营办法结构的整合。
“团体来看，仓储物盛行业的需求是一个此消彼长的过程。如果商品贩卖非常快，库存降了，企业发展了，必要结构更多的网点；如果商品贩卖不快，当企业发展暂缓的时间，库存反而会上涨。以是说，不管哪个方向都必要堆栈来支持。”赵明琪体现。
以是，仓储需求端的结构相对多元化，物流是实体经济的“筋络”，毗连生产和斲丧、内贸和外贸。中国既是巨大的生产基地，又是斲丧市场，又有收支口贸易。在赵明琪看来，仓储是物流的须要载体，其作为支持实体经济的底子办法的职位非常告急。
逐日经济消息

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