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本文为王英杰老师在2024长三角财产论坛发表的演讲
王英杰（星河产城研究院院长）：各人下战书好，本日的心情也是跟现在财产园区的环境是一样的，刚才有同事在讲财产园区就是一个致暗的时间，国企固然各人不讲，也很难，民营园区更难，被各种打压，租金在降，客户也在跑，深圳那里卷的也很锋利，当局园区可以拿3折的价格来拼这些事变，各人看到的“十二五”“十三五”、“十四五”全部财产规划的亮点企业，当局一把补贴就给到位了，民营园区一点招架的本领都没有。
本日非常感谢观点，来聊一聊我们如许一个民营企业在财产园区当中怎么来做这个事变，我们在星河WORLD内里打造了跨境电商这个财产，从本年开始国家对跨境电商这个事变特别得关注。
对于星河来讲，我们捡了一个自制，这个财产是爹不疼娘不爱的财产，这个时间我们民营企业才有了一点点的时机，在如许的一个财产发展大的海潮中，通过我们的一些积极和服务，可以大概资助很多的企业在一起走下来。
本日也是在这上面对这个财产怎么发展，我们怎么培养，怎么跟他们一起发展，跟各人做一个分享。
前面讲了都要做财产研究，我自己也是做研究出身的，搞财产研究很碎很复杂，但我们必须非常清晰一个财产的局势，财产的发展是有周期性的，拿现在来看一个园区的规划，十年前的规划、二十年的规划，一以贯之到现在是很困难的事变，央国企平台有得天独厚的上风，对于我们来讲民营园区必须保持敏锐的判定力，我们知道财产十年是一个周期，我们在这个财产厘革之前要对全部的财产有清晰的认识。
星河在深圳的园区，最早的时间就是通过打造人工智能的基底，通过园区把很多财产发展的要素在这内里举行了整合。刚才很多人讲了，我们要以财产头脑来变化地产的头脑，我这边不太一样，我就是一个地产人，我的根子就是一个地产人，这个没有办法，我是一个有财产头脑的地产人，这是我的根，我肯定要包管租金和出租率，包管园区的企业可以大概走下去，这是很关键的。
我们的上风在于，我不会跟大老板讨论特别细的财产内里的东西，讲白了，我们就知道皮毛，非常细的东西还是靠财产的人去做，包罗协会的人。园区在这内里更多的是服务商的脚色，资助这些企业可以大概把要素整合的更加清晰。
跨境电商这个事变这两年谈的比力多了，以是我们有一些认识，不绝到本年，客岁开始各人不绝在谈跨境电商，跨境电商为什么这么火，也是由于国际商业的出口，收支口数据的大幅度降落，这个东西非常得敏感，幸亏跨境电商这个事变异军突起，固然这个财产没有什么产值税收，但动员了整个财产链的发展，尤其对中国的传统发展有非常强的动员作用。
逐步地各人意识到跨境电商这个事变，把它作为服务性的财产来看，财产上只能得到收支口的数据，但真正带来地方实体经济的快速发展，这也是当局在思绪上的一个变化，把一个喊打的财产，天天都是偷来偷去的东西，逐步做了正式的制度性的安排，企业也非常得开心，终于被领导认识了，从前跨境电商财产的老板黑白常怕见当局的，现在也可以见，但是不要聊的太透，各人知道跨境电商内里的东西太多，不要聊太透就可以了。
这是整个这个财产发展的进程，从2013年以后，由于早期的跨境电商企业还都是国外的平台进来，大概内部的平台在做，但真正的快速扩张是2013年以后，尤其在疫情前后，2021年亚马逊封号变乱以后，倒逼着跨境电商财产举行了规则制度一系列的厘革，这个时间跨境电商才变成了相对成熟的行业。这个阶段更好跟我们园区的发展阶段比力契合，财产这个东西不是我们培养的，而是我们借着行业局势做了这个东西。这是跨境电商对整个中国经济带来的正增长，我们在收支口，尤其深圳在客岁通过跨境电商的发展，把收支口做的非常不错。
在地区分布来讲，重要是在广东，江浙地域也有，尚有比力范例的，像山东和安徽如许的都会，广东还是第一梯队，这个数很乱，我这个表内里的数是官方的数，尚有其他的数，大概的规模体系是如许的，有些二十万、三十万多少的数都有，这不代表官方数字了。
深圳其时做跨境电商是有底子上风，深圳当年有一个非常强的盗窟传统，从最早的电子元器件加工，这些人把握了非常好的B2B国际商业体系，这个体系带来的就是在渠道、在营销等全部的东西有专业的人来做，这黑白常好的生态，其时园区在发展的时间，也意识到这个题目，以是深圳的华强北在转型当中，有一些企业外迁出来，我们也捉住了时机。这是深圳的发展节奏，可以看到收支口额的增长，2013年进入了增长平脱期，到了2021年之后再攀新高。尤其是现在深港一体化讲的多，我以为比浙江、江苏给的政策要多，有比力强的政策引领。物流就不讲了，由于本日都是业内人士，讲点各人能听得懂的话。
深圳跨境电商重要会合在龙华，尤其在坂田片区，在龙岗聚集的非常多。我们这个园区到底是怎么回事呢？我大概先容一下星河财产团体，二十多个都会，运营面积两百万方，现在是五百多家企业的互助状态，也有一些荣誉。
星河WORLD这个园区有很多的财产，跨境电商是这两面异军突起的一个财产，也受到了国家的器重，我们也被国家商务部认定为了国家级电子商务树模基地，深圳市也把它作为重点来做，整个项目大概160万方，非常大要量的一个项目，现在还保持着98%、99%的出租率，吸引了大概一千八百多家企业，有七个上风的财产集群。
这是现在这个园区内里跨境电商财产现状，跨境电商比力复杂，有做电子商务的，电子商务内里有一部分是做跨境电商的，统计的时间各个口径都有，在我们这个园区，围绕这个财产链，形成了从制造商，我们说做一些加工的制造商，到做独立站的，到大卖，到物流的提供商，到外洋营销的品牌机构，形成了集聚，在我们这个园区内里有三百多家，每年交易业务额就跨境这一块大概有一百多亿的程度。
还是说一个观点，我是地产人，不是跨境电商的财产人，带有财产头脑的地产人怎么做这个事变呢？就是整合全部的要素，功臣不必在我，但那里都有我，在这个园区内里提供要素进入的大概性和全部要素的通达，像相亲会，我们可以拿出五张旅馆的房卡放在前面，一年之内都有效。我们有非常好的财产空间，有自己的产物计划中心，我们有自己的资源加持，可以大概资助这个财产发展。
对于跨境电商来讲，最告急的是有数据融通，跨境电商做的就是数据要素，包罗了人工智能，当年葛老帮我们打下的人工智能底子，是我们在这一轮跨境电商发展中最好的条件，跨境电商要大规模处置惩罚智能物流、仓储管理等等，全部的都离不开人工智能的财产底子，恰幸亏这个园区里做好了人工智能的根本，实现了科技要素和数据要素的整合。全部的这些通过围绕大数据和AI的赋能，资助这个财产在我的园区内里实现了更好的发展。不是离不开我的园区，这一点各人都很清晰，假如更有钱了可以自己拿地，为什么不脱离你这个园区？肯定是你提供了更好的服务。
在这内里星河的服务理念跟各人不一样的是我们不通过园区运营服务来赢利，我赚的还是地产的钱，地产赚的是资源的钱，我们是通过运营服务提升自有资产的估值，通过资产升值的回报来实现红利。讲一个简朴的例子，我的租金掉一块钱，对整个估值的影响就是几个亿大概十几个疑的状态，以是宁愿我多付出一点，不须要让别人知道我在你的身上赚了这个钱，赚了谁人钱，都是给到你的，只要不走，保持租金程度，在资源向下是有非常好的发展。
我们在整个龙岗片区的最西边，这内里说是龙岗，实际上间隔深圳市中心只有三站地铁站，是华强北这一帮做盗窟的人，在华强北空间不敷了，首选的是坂田，在这个片区内里，天然的聚集了如许一帮的财产底子，其时这个片区没有很好的财产载体为他们服务，这个财产从前是不被人去看好的大概不被器重的企业，他们也须要有自己的空间，中小卖家还不一样，有很多同事也做这个事变，我就问他你这个跨境电商对园区有什么须要？说什么都不须要，就须要稳固的流水，给我一个电子信息的账号，如许就可以了。
我们也跟当局做了比力多的政策支持，深圳也给，我们这个民营园区比力可怜的，我们只是普惠性的政策，不会拿到像新建元这种当局更多的财政支持。我们可以帮企业做夺取的工作，但这个钱我是给不了的。这几年通过龙头的牵引，这个片区既然有如许的财产，我们基于这个财产去发掘，在财产链当中捉住龙头和关键环节去做，我们给到龙头非常好的服务和支持，这内里有一些乃至都是上海的企业，我们看到有最大的垂直类B2B、B2C、品牌的，做物流的，做独立站的，在这里都黑白常完备的生态。跨境电商企业非常开心的是全部的跨境电商业务都可以不出园区，在这内里办理，在北美的仓储怎么办，外洋品牌怎么弄，网站营销怎么做，都可以去做。
我们做了几个关键的事变，这是园区的底子，1800家企业，这黑白常好的生态，还是讲那句话，我是一个民营园区，不是特别夸大单一财产的发展，肯定基于整个地区的财产底子，为优质企业提供很好的服务，但故意识培养一些目的方向去做。跨境电商这个东西看起来很简朴，但对新一代信息技能，对于数字创意和芯片都有很多的要求，以是财产集群之间的协同关系，这也是我们园区比力故意思的一点，由于我们园区面积比力大，整个园区除了住宅之外，大概有140多万方，有很多的功能在这内里，以是有富足大的体量来做这个事变。
我们做了几个告急的点，时间关系我轻微讲一下，第一个我们搭建了一个人工智能赋能的平台，团结了13家第三方机构，资助跨境电商企业做详细业务上的引导。我们打开了深圳市人工智能与呆板人研究院，在我这个园区内里，这些结果是企业的，自有创新占到了30%，研发经费占到了12%，通过研发和创新的团结，这是很关键的一点，早些研究院都是封闭式的发展环境，在这内里把它打开。
第二个就是在当局的引导下，我们跟华为一起，刚才讲了技能有了，还要有硬件，我们做了一个深圳跨境电商综合服务中心，这个是跟华为云一起，要上数据，要上平台，上云等等，共建的如许一个服务中心，可以大概办理企业在建独立站方面一系列的技能题目，也是深圳市和龙岗区鼎力大举支持的，这也是我们园区来做，这个东西夺取很难，深圳市一度都不想把深圳两个字挂在我们园区内里，但我们还是做下来了。
第三个是供应链赋能，跨境电商不能细聊，太多东西不好去发表，在这内里也搭建了跨境电商阳光化平台，这个东西有一个很好的点，他们的钱不流返国内，都是在外貌转，在国内你的业绩没有资质、没有配景，当局也意识到如许的题目，跨境电商的本钱在12到15左右，假如有了资质和流水认证，全部的事变可以在银行体系内里利钱降到很低，由于跨境电商原来就是很薄的利润，并不是把跨境电商服务平台做的非常大，但是必须的，在这里可以实现一站式的报关、通关、数据的核验。反面就是星河在做园区的时间做的根本的事变，我们有342项工作，每一个企业进来都有一个小红书，我们跟龙岗区也有政务平台，这是我们的相应机制，非常快，由于民营园区就这个利益，什么事变都快，什么事变都不好拖，一分钟就要相应，要办理，要给方案，运营团队是我们整个园区运营的核心，全部的人都围绕着运营中心去走的，以是招运是一体化做的事变。
跨境电商很缺人，这内里的人非常得细，尤其一些小语种，像意大利、巴西、西班牙，小语种的专业培训非常多，这也是星河不会自己来做的，由于我们没有本领养这么多专业人士，我们也是整合很多专业机构，帮我们做如许一个事变。协会，这个非常多，反正深圳跨境电商的大会、小会根本都在我们园区内里做，由于园区有非常好的配套资源和非常好的集会体系，从一千五百以上的大宴会厅到小的集会厅都有。这些运动也不是星河做的，是星河跟财产协会的人做的，一个地产人拉一个真正的财产人来做这件事变，我就是一个服务商，有财产资源的支持方，尚有实体，是三方在一起的脚色，我不会更换别人做协会的事变。我们做了很多的外交运动，针对老板的高尔夫，这个婚礼已包办了，之前是八百个青年的相亲会，在双子塔四百米的高空还办了一个婚礼。欢迎各人到星河去看一看，从财产园区的载体，到超甲写字楼，尚有自己的资源团体支持。
也是盼望各人可以大概器重民营园区的发展，并不是全部的园区都是国有园区，民营园区有自己的特点，我可以做精致化的事变。我们的出发点也非常简朴，我就是一个地产人，我通过对于财产的服务来实现地产公道的增值回报，不会说本日就变成了一个财产人了，我们以为也没有须要，我就是做地产，做服务的，可以大概把我在这内里资产升值的部分拿出来给各人分享，然后整合更多的要素资源，实现各人共发财的脚色，全部的钱星河一会自己赚，肯定是各人一起来做。我的分享就到这里，谢谢。
本文源自观点网
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发表于 2024-4-28 21:20:19
